现场 - 永升生活服务业绩首秀 林中说不会为了规
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观点地产网“各位买我们的股票没有?”

12点35分,永升生活服务执行董事兼董事局主席林中、执行董事兼总裁周洪斌、首席财务官刘畅齐齐出现在香港万豪酒店。

刚坐下,林中与周洪斌得知在场有媒体购买了公司的股票后,便开始与大家探讨起股票的问题。

“对今天的表现(永升生活服务股票情况)还满意不?”林中放下手机,抬头问在场的媒体。

据观点地产新媒体查阅,3月25日,永升生活服务开盘报2.84元/股,截止下午收盘,永升生活服务报3.06元/股,上涨2.68%,较2018年12月17日上市的发行价1.78港元/股增长71.91%。

对此,周洪斌打趣道:“现在买永升的股票就像十年前买房子一样,什么时候买好像都不会错,而且永升的爆发期在往后几年。”

再造一个永升

“今天主要是我们1995(永升生活服务股票代码HK:01995)的发布会,不是我们884(旭辉控股集团股票代码HK:00884)的,我们的主讲是周总。”在林中的一番“开场白”后,业绩交流会正式开始。

对于上市后首张成绩单,周洪斌似乎十分满意:“过去一年,永升生活服务交了一个相对比较满意的答卷。”

据观点地产新媒体了解,2018年全年,永升生活服务录得营业收入10.76亿元,较2017年同期增长48.3%。期间,公司实现毛利约为人民币3.09亿元,较2017年增加68.9%,毛利率为28.7%,而2017年毛利率则为25.2%,按年提升3.5个百分点。

此外,永升生活服务在2018年全年的合约建筑面积达6555万平方米,同比增长96.4%,在管建筑面积达4020万平方米,同比增长51.9%。其中,新增在管建筑面积1577.4万平方米,与2017年的793.2万平方米相比,增长98.87%。

对此,周洪斌表示:“与前年相比,我们第三方服务的面积接近两倍,实现了当时上市时候的承诺:一年再造一个永升。”

永升生活服务的收入主要来自物业管理服务、对非业主的增值服务以及社区增值服务,2018年全年所得收入分别为6.67亿元、2.11亿元、1.98亿元,分别占比61.99%、19.61%、18.40%。

交流会中,管理层提到,永升不打算涉足社区养老、社区金融等专业度比较高的行业。并且,未来的规划中,公司的增值服务与物业管理收入希望各占50%。其中,业主的增值服务收入,希望以后能够突破30%。

物业管理方面,永升生活服务的管理范围包括住宅与非住宅物业,非住宅物业包括办公楼、商场、工业园区、医院、学校等。从年报数据来看,截至2018年12月31日,该公司在管建筑面积中,81.53%来自住宅物业,18.47%来自非住宅物业。

数据来源:永升生活服务财报、观点指数整理

从近两年的数据来看,永升生活服务管理的住宅物业与非住宅物业的面积比例大概是8:2,收益达到7:3。

林中在交流会上表示:“非住宅部分与住宅部分以后希望达到37开,收入达到46开。”

林中提到,未来永升的非住宅比例还会逐年提高,因为旭辉未来会不断增加商办物业。因此,永升未来管理的商办面积也会提高。

此外,林中还指,为商办物业提供管理服务所得盈利比较高,未来永升的毛利也会随之提高。

“在我们的规划中,管理面积预计六年增长十倍,年复合增长率将达到50%。”

依靠但不依赖

或许是室内温度过高,席间,林中从座位上站起来将西装外套脱去,重新坐下后,他又扯了扯胸前的领带。

“我们的规模主要靠内生型增长,不是靠花很多钱去收并购来增长,那不是增长,是拼盘,不是我们想要的。”提及规模,林中向我们表述他的看法。

资料显示,永升生活服务的新增管理物业主要来自四个方面,分别是公司通过市场拓展获得的物业、来自大股东旭辉控股开发的物业、通过收并购获得的物业以及与第三方物业开发商合作获得的物业。

数据来源:永升生活服务财报、观点指数整理

据永升生活服务的财报显示,从2015年至今,来自母公司旭辉提供的物业管理面积占比呈现逐年下降的趋势,2015年,由旭辉提供的物业管理面积为872.8万平方米,占比达到89.28%,到2018年,这一数字变为1464万平方米,占比仅为36.38%。

此外,永升生活服务将市场外拓、收并购与合作所得的管理面积归为来自第三方的物业管理面积。2015年,该公司来自第三方的在管物业面积为104.8万平方米,占比仅为10.72%;2018年,来自第三方的在管物业面积占比达到63.62%。

“依靠但不依赖”,这是林中眼中,永升生活服务与旭辉之间的关系。

林中提到,未来三到五年内,公司来自上述四个渠道的物业面积可以归为数字“5311”,即市场外拓面积达到50%,大股东旭辉开发物业的管理面积为30%,来自收并购以及与其他开发商合作的管理面积分别为10%。

“‘5221’则是我们五年之后预计的一个数字。”林中继续解释称,五年后,公司通过市场外拓的面积将会达到50%,旭辉贡献的面积为20%,合作的面积也是20%,收并购则为10%。

“我们不会纯粹为了规模去收并购。”林中似乎对收并购并不感兴趣,他强调,收并购是要损耗钱的,永升生活服务一定要做战略性收并购。在他眼中,对公司战略上有帮助,能够提升品牌竞争力的收并购,才是有意义的。

周洪斌补充道,永升生活服务对收并购没有目标的要求,“因为我们收并购只是坚持几个原则,成熟了我们就收并购,有可能无上限,但我们也没有定一个底线的目标”。

对于大湾区,林中则表现出另一番态度:“像大湾区,我们就会做一些战略的收并购,加快我们进入这个市场的速度。”

在永升管理层看来,公司对大湾区的布局战略将与旭辉控股同步,但周洪斌也承认:“因为在华南这边我们的团队相对还是比较弱,目前我们还没有项目落地,这个过程中我们还在找突破口。”

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